إفراغ عقار هبة إلكتروني

إفراغ عقار هبة إلكتروني يعني نقل ملكية العقار من الواهب إلى الموهوب له دون مقابل مع استكمال التوثيق النظامي. والهبة في العقار لا يكفي فيها الاتفاق وحده؛ إذ تنص المادة (368) من نظام المعاملات المدنية على أن هبة العقار لا تنعقد إلا بتوثيقها وفق النصوص النظامية.

ولا يوجد مسار إلكتروني واحد يصلح لكل عقار. فوزارة العدل تعرض حاليًا خدمة إدراج صفقة عقارية (نقل الملكية العقارية) عبر منصة البورصة العقارية، وتتضمن اختيار صفقة «هبة». أما إذا كان العقار مسجلًا عينيًا، فإن السجل العقاري يتيح خدمة نقل الملكية ويذكر صراحة أنها تشمل الهبة.

لذلك فالوصف الأدق ليس أن جميع هبات العقار تتم عبر منصة واحدة؛ بل يجب أولًا التحقق من حالة تسجيل العقار والقناة التي تخدمه حاليًا، ثم استكمال متطلبات التوثيق والضريبة والقيود القائمة على العقار.

نقل ملكية عقار هبة

يبدأ نقل ملكية العقار بطريق الهبة من التحقق من ملكية الواهب للعقار وأهليته للتصرف فيه، ثم تحديد قناة الإفراغ المناسبة. وتعرف المادة (366) من نظام المعاملات المدنية الهبة بأنها عقد يملك بمقتضاه الواهب حال حياته الموهوب له مالًا دون عوض، بينما تقرر المادة (367) أن اشتراط عوض على الموهوب له يجعل العقد معاوضة تطبق عليه أحكام المعاوضات بحسب طبيعة العوض؛ لذلك يجب أن تكون طبيعة التصرف واضحة قبل التوثيق.

وتعرض وزارة العدل في الخدمة الحالية خطوات تبدأ بالدخول إلى منصة البورصة العقارية بالنفاذ الوطني، ثم اختيار صفة المستفيد، والدخول إلى خدمات التداول، واختيار «إدراج صفقة» ثم نوع الصفقة «هبة»، واختيار العقار وتعبئة بيانات الصفقة وتقديم الطلب. وقد تختلف المتطلبات العملية بحسب نوع الصك وحالة التسجيل والقيود القائمة على العقار.

إذا كان العقار مرهونًا، فلا تبن القرار على عبارة عامة مثل «يجب فك الرهن أولًا في جميع الحالات». المصدر الرسمي لوزارة العدل يسمح بإفراغ الصك المرهون بعد موافقة الجهة الراهنة، ولذلك يجب فحص موافقة الممول وشروط الرهن قبل تقديم طلب الهبة.

كما أن الرجوع في الهبة له نطاق محدد؛ فإذا لم يوافق الموهوب له على رد العقار، تقصر المادة (376) طلب الرجوع أمام المحكمة على حالات منها هبة الوالد لولده عند وجود مسوغ، أو اشتراط الواهب لنفسه حق الرجوع في حالات ذات غرض مشروع، أو إخلال الموهوب له بالتزام اشترطته الهبة. ويجب أيضًا مراعاة المادة (379) التي تمنع استرداد عين الموهوب في حالات، منها تصرف الموهوب له فيه تصرفًا ناقلًا للملكية.

هل هبة العقار عليه ضريبة؟

الأصل أن ضريبة التصرفات العقارية تفرض بنسبة 5% على التصرف العقاري الخاضع، لكن نظام ضريبة التصرفات العقارية يعفي الهبة العقارية الموثقة إذا كانت للزوج أو الزوجة أو لأي من الأقارب حتى الدرجة الثالثة، متى تحققت الضوابط النظامية.

ويبين الدليل التفصيلي لهيئة الزكاة والضريبة والجمارك أن هذا الإعفاء يرتبط أيضًا بشرط يتعلق بإعادة التصرف؛ فإذا أعاد الموهوب له التصرف بالهبة في العقار خلال ثلاث سنوات إلى شخص لم يكن سيستفيد من الإعفاء لو وهبه الواهب الأول مباشرة، زال الإعفاء وفق الضوابط المبينة في الدليل.

• الهبة للزوج أو الزوجة أو قريب حتى الدرجة الثالثة: معفاة من ضريبة التصرفات العقارية إذا كانت موثقة وتوافرت شروط الإعفاء.
• الهبة إلى شخص خارج نطاق الإعفاء: لا يطبق عليها هذا الاستثناء لمجرد تسميتها «هبة»، وقد تخضع لضريبة التصرفات العقارية بحسب النظام واللائحة.
• الهبة المشروطة بعوض: يجب الحذر من معاملتها كهبة مجانية تلقائيًا؛ فالمادة (367) من نظام المعاملات المدنية تقرر أن اشتراط العوض يجعل العقد معاوضة بحسب طبيعة العوض.
• التسجيل الضريبي: الإعفاء لا يعني تجاهل إجراءات الهيئة؛ يجب تسجيل التصرف بالطريقة المطلوبة وإثبات سبب الاستثناء قبل إتمام الإفراغ وفق الإجراء المطبق على المعاملة.

لهذا يجب قبل تنفيذ الإفراغ تحديد صلة القرابة بدقة، وما إذا كانت الهبة دون مقابل فعلًا، والتأكد من انطباق شروط الاستثناء الضريبي وعدم وجود تصرف لاحق يزيل الإعفاء خلال المدة المحددة.

الهبة تختلف عن توزيع التركة؛ فالهبة تصرف من المالك حال حياته، أما انتقال العقار بعد الوفاة فيخضع لأحكام الإرث وإجراءاته. إذا كان المقصود تقسيم عقار موروث فيمكن الرجوع إلى دليل توزيع العقار على الورثة.

الخلاصة: نجاح إفراغ عقار هبة إلكتروني يتطلب تحديد القناة الصحيحة للتوثيق بحسب حالة العقار، والتحقق من ملكية الواهب والقيود مثل الرهن، ثم استكمال المتطلبات الضريبية والتوثيقية. ولا يصح الاعتماد على خطوات قديمة تفترض أن جميع المعاملات تتم عبر منصة واحدة أو أن كل عقار مرهون يمتنع نقله مطلقًا.

لمراجعة حالة عقار محدد قبل الهبة، أو فحص أثر الرهن أو شروط الرجوع أو الاستثناء الضريبي، يمكن التواصل مع شركة المحامي سند الجعيد على الرقم 0541149542.