فسخ عقد التمويل العقاري لوجود عيوب في البناء

قد يشتري الشخص منزلًا بتمويل عقاري، ثم تظهر بعد الاستلام تشققات أو تسربات أو عيوب إنشائية لم تكن واضحة عند الشراء. وجود العيب لا يفسخ عقد التمويل العقاري تلقائيًا، ولا يعني بالضرورة أن البنك أو شركة التمويل هو المسؤول عن العيب؛ إذ يجب أولًا تحديد مصدر العيب، وصفة كل طرف، وعلاقة عقد البيع بعقد التمويل، وما إذا كان العيب مؤثرًا في قيمة العقار أو منفعته أو سلامته. بعد ذلك تُحدد المطالبة المناسبة: الفسخ، أو فرق الثمن، أو التعويض، أو الإصلاح إذا كان له أساس تعاقدي أو نظامي خاص.

تحول عيب البناء إلى سبب للمطالبة بالفسخ

يصبح عيب البناء مؤثرًا في طلب الفسخ عندما يكون من العيوب التي تنقص قيمة العقار أو منفعته بحسب الغرض المقصود منه، أو عندما يكون من الجسامة بحيث يؤثر في سلامة المبنى أو الانتفاع المعتاد به. أما الملاحظات المحدودة التي يمكن معالجتها دون أثر جوهري فقد يكون التعامل معها بالإصلاح أو فرق القيمة أو التعويض أنسب، بحسب العقد ومصدر الالتزام.

• خلل في الأساسات أو الأعمدة.
• تشققات إنشائية مستمرة أو متزايدة.
• تسربات مؤثرة في الجدران أو الأسقف.
• ضعف جوهري في العزل المائي أو الحراري.
• عدم مطابقة مؤثرة للمخططات أو المواصفات المتعاقد عليها.
• عيب يمنع السكن أو الانتفاع المعتاد بالعقار.
• تكرار العيب بعد محاولات إصلاح موثقة.

المهم أن يكون طلب الفسخ مبنيًا على تقرير فني ومستندات العقد وأثر العيب، لا على مجرد ظهور خلل إنشائي بحد ذاته.

تحديد المسؤول عن عيب البناء في العقار الممول

تتحدد المسؤولية بحسب مصدر العيب، وصفة كل طرف، والعقد الذي نشأ عنه الالتزام. فالبائع قد يتحمل ضمان العيب في المبيع، والمطور أو المقاول قد يسأل عن التنفيذ والمواصفات، والمصمم أو المشرف قد يسأل عن التصميم أو الإشراف. أما الممول العقاري فلا يُحكم بمسؤوليته أو إعفائه بمجرد وصفه بأنه بنك؛ بل تُراجع صفته في العملية التمويلية، وعقد التمويل، وعقد التملك أو البيع إن كان طرفًا فيه، والالتزامات النظامية والتنظيمية المفروضة عليه.

الطرف	نطاق المسؤولية المحتمل
البائع	ضمان العيب الذي ينقص من قيمة المبيع أو منفعته متى توافرت شروط الضمان النظامية.
المطور	تنفيذ المشروع والوحدة وفق المواصفات والالتزامات التعاقدية والأنظمة الخاصة بالمشروع.
المقاول	العيوب الناتجة عن التنفيذ أو المواد أو مخالفة المخططات، بحسب نطاق عمله والضمانات النظامية.
المصمم أو المشرف	العيوب المرتبطة بالتصميم أو الإشراف، مع مراعاة أحكام كود البناء السعودي.
البنك أو شركة التمويل	الالتزامات الناشئة عن عقد التمويل وصفته في التملك أو البيع، وما تفرضه قواعد التمويل العقاري من تحقق وبيانات وفحص للعقار.

وتوضح اللائحة التنفيذية لنظام التمويل العقاري وقواعد البنك المركزي السعودي أن عقد التمويل يتضمن إقرار الممول بتحققه من سلامة ملكية العقار وبيان حالته، كما أن معاينة المستفيد للعقار لا تخل بمسؤولية الممول العقاري في التحقق من سلامة العقار، ويُذكر في العقد أيضًا ضمان المطور أو المقاول وآلية الفحص التي يجريها الممول. لذلك لا يصح افتراض انتفاء مسؤولية الممول قبل قراءة نوع المنتج والعقد والوقائع.

الفرق بين عقد البيع وعقد التمويل العقاري

قد يكون عقد البيع وعقد التمويل عقدين منفصلين، وقد يكون الممول مالكًا أو بائعًا في بعض الصيغ التمويلية. لهذا يجب تحديد من باع العقار، ومن موّله، وكيف انتقلت الملكية، وما أثر فسخ البيع في المديونية والضمانات. فلا يكفي القول إن عيب البناء يفسخ التمويل أو لا يفسخه دون قراءة المستندات.

ويعرّف نظام التمويل العقاري عقود التمويل العقاري بأنها عقود الدفع الآجل لتملك المستفيد للسكن. ويمكن الرجوع إلى نظام التمويل العقاري لفهم الإطار النظامي للعلاقة بين المستفيد والممول.

• أطراف عقد البيع وصفة كل طرف.
• أطراف عقد التمويل وصيغته.
• طريقة تملك العقار وانتقال الملكية.
• وجود رهن أو ضمانات مرتبطة بالتمويل.
• شروط الفسخ والتعثر والسداد المبكر.
• الجهة التي استلمت الثمن أو دفعات الشراء.
• أثر فسخ البيع في الالتزام التمويلي وفق العقد والصفة القانونية لكل طرف.

ولهذا فإن من يبحث عن فسخ عقد تمويل عقاري بنك الراجحي أو عن الفسخ لدى أي ممول آخر لا تكفيه هوية البنك وحدها؛ لأن النتيجة تختلف باختلاف الصيغة التمويلية، وصفة الممول في التملك أو البيع، وبنود الضمان والفسخ، وطبيعة العيب المثبت.

التمييز بين العيب الظاهر والعيب الخفي

العيب الظاهر هو ما يمكن للمشتري اكتشافه بالفحص المعتاد وقت الشراء أو التسليم، أما العيب الخفي فهو الذي لا يظهر عادةً إلا بعد الاستخدام أو بالفحص الفني المتخصص. وتؤثر هذه التفرقة في ضمان البائع وفي واجب المشتري في فحص العقار والإبلاغ عن العيب.

أمثلة العيب الظاهر

• كسر واضح في الأرضيات.
• تشققات ظاهرة عند التسليم.
• تلف ظاهر في الأبواب أو النوافذ.
• سوء تشطيب يمكن ملاحظته بالفحص المعتاد.

أمثلة العيب الخفي

• خلل العزل داخل الجدران.
• تسربات لا تظهر إلا بعد فترة من الاستخدام.
• ضعف الأساسات أو الخرسانة غير الظاهر بالمعاينة المعتادة.
• عيوب التمديدات المخفية.
• استخدام مواد غير مطابقة لا يمكن معرفة نوعها دون فحص متخصص.

وتنص المادة 339 من نظام المعاملات المدنية على حالات لا يضمن فيها البائع العيب، ومنها علم المشتري بالعيب وقت البيع أو قدرته على تبينه بعناية الشخص المعتاد، مع استثناء حالات مثل تعمد إخفاء العيب أو وجود ضمان صريح لسلامة المبيع. ويمكن مراجعة النص في نظام المعاملات المدنية.

كما تقرر المادة 340 أنه إذا كشف المشتري عيبًا يضمنه البائع فعليه إبلاغه خلال مدة معقولة، وإذا كان العيب خفيًا لا يكشفه الفحص المعتاد فعليه إبلاغ البائع بمجرد ظهوره، وإلا عُد قابلًا للمبيع بما فيه من عيب. لذلك يُنصح بتوثيق الاكتشاف والإشعار وعدم تأخير المطالبة. وللتوسع في الجانب العملي بعد التسليم يمكن الرجوع إلى مقال عيوب البناء بعد التسليم.

أحكام نظام المعاملات المدنية عند ظهور العيب

المادة 338 من نظام المعاملات المدنية تضع قاعدة ضمان العيب في البيع: يضمن البائع عند التسليم سلامة المبيع من العيب الذي ينقص من قيمته أو منفعته بحسب الغاية المقصودة منه، ولو لم يكن عالمًا بالعيب.

وبحسب النص الرسمي في المادة 338 من نظام المعاملات المدنية، إذا ظهر العيب كان للمشتري الخيار بين طلب فسخ البيع أو إمساك المبيع والرجوع على البائع بفرق الثمن، وللبائع أن يتوقى ذلك بإحضار بديل مماثل غير معيب متى كان ذلك ممكنًا بحسب طبيعة المبيع.

• من الخيارات الواردة في المادة 338: طلب فسخ البيع.
• من الخيارات الواردة في المادة 338: إمساك المبيع والرجوع بفرق الثمن.
• مطالبة مستقلة بحسب أساسها: التعويض عن الضرر إذا توافرت أسبابه وأمكن إثباته.
• مطالبة قد تستند إلى العقد أو نظام خاص: إصلاح العيب.
• مطالبة تحتاج إثباتًا: تكاليف المعالجة المثبتة إذا كان لها أساس نظامي أو تعاقدي.

وبذلك لا ينبغي عرض الإصلاح أو تكاليف المعالجة وكأنهما الخياران المنصوص عليهما في المادة 338 نفسها؛ بل يجب تحديد أساس كل طلب على حدة. ولمزيد من التفصيل في شروط وآثار وجود عيب في العقار، تراجع أحكام ضمان العيب بحسب علاقة المشتري بالبائع. ولا تكفي هذه الأحكام وحدها لإثبات مسؤولية الممول قبل فحص عقد التمويل وصفته في المعاملة.

حقوق المشتري عند ظهور عيب في المنزل

تختلف المطالبة بحسب درجة العيب، وإمكان إصلاحه، وأثره في قيمة العقار أو منفعته، والعقد الذي نشأ عنه الالتزام. لذلك يجب الفصل بين حق المشتري في ضمان المبيع وبين أي التزام تعاقدي أو نظامي آخر على المطور أو المقاول أو الممول.

إذا كان العيب قابلًا للإصلاح

إذا كان العيب قابلًا للمعالجة، فيُراجع العقد والضمان لمعرفة من يلتزم بالإصلاح، مع توثيق حالة العقار قبل الإصلاح وبعده، والاحتفاظ بعروض الأسعار والتقارير والفواتير والمراسلات.

إذا انخفضت قيمة العقار

عندما يؤدي العيب إلى انخفاض قيمة العقار، قد يكون فرق الثمن محل مطالبة وفق أحكام ضمان العيب، ويحتاج ذلك عمليًا إلى تقييم فني أو عقاري يوضح أثر العيب في القيمة.

إذا كان العيب جوهريًا

إذا كان العيب جوهريًا ويؤثر في سلامة العقار أو منفعته أو قيمته بصورة معتبرة، فقد يقوى طلب الفسخ، على أن يربط بالأساس النظامي والعقدي وبالتقرير الفني الذي يبين طبيعة العيب وآثاره.

إذا ترتب ضرر مالي

يجوز بحث التعويض عن الضرر المباشر متى ثبت وقوعه وعلاقته بالعيب أو بالإخلال، مثل تكاليف الفحص أو الإصلاح أو السكن البديل في الحالات التي يثبت فيها الاستحقاق، ولا يكفي مجرد تقدير المبلغ دون مستندات.

تحديد الطلب الأنسب يعتمد على المستندات والوقائع وصفة الأطراف؛ فقد يكون أقوى قانونيًا طلب فسخ البيع، أو فرق الثمن، أو التعويض، أو إلزام طرف محدد بالإصلاح.

مدة المطالبة بضمان عيب العقار

تنص المادة 344 من نظام المعاملات المدنية على أن دعوى ضمان العيب لا تُسمع بانقضاء مائة وثمانين يومًا من تاريخ تسليم المبيع، ما لم يلتزم البائع بالضمان مدة أطول.

وجاء في النص الرسمي: «لا تُسمع دعوى ضمان العيب بانقضاء (مائة وثمانين) يومًا من تاريخ تسليم المبيع؛ ما لم يلتزم البائع بالضمان مدة أطول».

ولا يستطيع البائع التمسك بهذه المدة إذا ثبت أن إخفاء العيب كان بغش. كما يجب التفريق بين هذه المدة الخاصة بدعوى ضمان العيب وبين مدد الضمان الأخرى التي قد تنشأ عن العقد أو كود البناء أو الأنظمة الخاصة بالبيع على الخارطة؛ لذلك لا تطبق مدة 180 يومًا آليًا على كل نزاع يتعلق بعيوب البناء.

مسؤولية المقاول والمصمم عن العيوب الإنشائية

إذا كان العيب يهدد متانة المبنى وسلامته، فقد تنشأ مسؤولية خاصة على المصمم المشرف والمنفذ وفق اللائحة التنفيذية لنظام تطبيق كود البناء السعودي، وهي مسؤولية تختلف عن ضمان البائع للعيب في عقد البيع.

وتنص المادة 29 من اللائحة التنفيذية لنظام تطبيق كود البناء السعودي على مسؤولية المصمم المشرف والمنفذ بالتضامن عن تعويض المالك عما يحدث خلال عشر سنوات من تاريخ صدور شهادة الإشغال من تهدم كلي أو جزئي، وعن كل عيب خفي يهدد متانة البناء وسلامته. وإذا اقتصر عمل المصمم المعتمد على التصميم دون الإشراف، فتكون مسؤوليته عن عيوب التصميم وفق النص.

هذه المسؤولية لا تعني أن كل عيب إنشائي يفسخ التمويل تلقائيًا؛ لكنها قد تكون أساسًا لتحديد المسؤول الفني والتعويض. وإذا اقترنت العيوب بادعاء غش أو إخفاء متعمد أو مخالفة في التنفيذ، فقد يكون من المفيد مراجعة مقال شكوى غش المقاول في البناء بحسب الوقائع.

مطالبة المطور أو البائع بإصلاح العيب

ابدأ بمطالبة مكتوبة ومؤرخة تصف العيب وتربطه بالتقرير الفني والمستندات، وحدد الطلب والمهلة المطلوبة للمعالجة. وتزداد أهمية الإشعار لأن المادة 340 من نظام المعاملات المدنية توجب على المشتري إبلاغ البائع بالعيب خلال مدة معقولة، وبالعيب الخفي بمجرد ظهوره.

1. رقم العقد وتاريخه.
2. وصف العقار وموقعه.
3. تاريخ التسليم.
4. تاريخ اكتشاف العيب وكيف ظهر.
5. وصف العيب ونتيجة التقرير الهندسي.
6. أثر العيب في السلامة أو المنفعة أو القيمة.
7. الضرر المالي المثبت إن وجد.
8. الطلب المحدد: إصلاح أو فرق قيمة أو تعويض أو فسخ بحسب الأساس.
9. مهلة مناسبة للرد أو البدء في المعالجة.
10. إثبات إرسال الإشعار والاحتفاظ بالردود والمرفقات.

إذا لم تتم المعالجة، تُراجع العقود والتقارير لتحديد الطرف أو الأطراف التي توجه إليها المطالبة وما إذا كان المسار المناسب يتعلق بضمان المبيع أو التزامات المطور أو المقاول أو الممول.

أثر اكتشاف العيب في سداد الأقساط

لا ينبغي إيقاف أقساط التمويل من جانب واحد لمجرد اكتشاف عيب في البناء؛ لأن عقد التمويل قد يظل قائمًا ما لم يوجد سند نظامي أو تعاقدي يبرر أثرًا مختلفًا. ويجب التفريق بين مطالبة البائع أو المطور بضمان العيب وبين الالتزام التمويلي القائم تجاه الممول.

• إشعار جهة التمويل رسميًا بوجود النزاع والعيب.
• تسجيل شكوى لدى الجهة التمويلية والاحتفاظ برقمها.
• مراجعة شروط الفسخ والتعثر والسداد المبكر.
• طلب بيان مكتوب عن أثر النزاع في الأقساط.
• إرفاق التقرير الهندسي والمراسلات مع البائع أو المطور عند الحاجة.
• عدم اتخاذ قرار بوقف السداد قبل مراجعة العقد والآثار الائتمانية والتنفيذية.

تحديد جهة الاختصاص يتوقف على أطراف الطلب وأساسه. وتوضح لجان الفصل في المخالفات والمنازعات التمويلية أن لجنة الفصل تختص بالمنازعات الناشئة عن عقود التمويل العقاري المبرمة بين المستفيدين والممولين العقاريين. أما المطالبة على البائع أو المطور أو المقاول بسبب عيب البناء، فتُحدد جهتها وفق صفة الخصم والعقد والطلب؛ لذلك قد يلزم فصل الطلبات وعدم جمع نزاع التمويل ونزاع العيب في مسار واحد دون فحص الاختصاص.

وضع عيوب العقار المباع على الخارطة

تخضع مشروعات البيع على الخارطة لضمانات وإجراءات خاصة تختلف عن ضمان العيب العام في البيع، وتُراجع بحسب نظام بيع وتأجير مشروعات عقارية على الخارطة ولائحته التنفيذية والعقد المبرم مع المطور.

وتوضح الهيئة العامة للعقار في صفحة برنامج البيع على الخارطة أن ضمان أعمال البناء من الأساسات والخرسانات والعزل يكون لمدة عشر سنوات من تاريخ تسليم الوحدة العقارية، بينما تكون ضمانات التركيبات الميكانيكية والكهربائية لمدة سنة واحدة من تاريخ التسليم. ويمكن الرجوع إلى بيانات الهيئة العامة للعقار عن ضمانات الوحدة.

كما تنص المادة 31 من اللائحة التنفيذية لنظام البيع على الخارطة على أنه عند ثبوت عيوب الإنشاءات أو التشطيب بتقرير من خبير مرخص تصدر الهيئة قرارًا بإصلاحها، وإذا أُبلغ المطور ولم يبدأ الإصلاح خلال خمسة أيام من تاريخ الإبلاغ جاز للهيئة التصرف في المبلغ المحجوز أو الضمان البنكي في حدود التكلفة التقديرية للإصلاح.

وإذا كان النزاع يجمع بين العيوب وتأخر التسليم، فينبغي فصل كل إخلال وآثاره ومستنداته، ويمكن مراجعة مقال تأخر تسليم المطور العقاري إذا كان التأخير جزءًا من الوقائع.

الطلبات البديلة عن فسخ العقد

الفسخ ليس دائمًا هو الطلب الوحيد أو الأقوى. فالطلب الصحيح يتحدد بحسب الطرف المسؤول، وطبيعة العيب، والعقد، والضمانات، وحجم الضرر، وإمكان الإصلاح.

• إلزام المطور أو البائع بالإصلاح إذا كان لذلك أساس تعاقدي أو نظامي.
• التعويض عن تكلفة الإصلاح المثبتة عند استحقاقه.
• المطالبة بفرق الثمن وفق أحكام ضمان العيب.
• التعويض عن السكن البديل أو الأضرار المباشرة عند ثبوت سببها واستحقاقها.
• فسخ عقد البيع عند توافر شروطه.
• بحث أثر فسخ البيع في عقد التمويل وفق الصيغة والصفة والعقد.
• رد المبالغ أو تسوية الحسابات بحسب ما يثبت نظامًا وعقدًا.
• الرجوع على المسؤول الفني إذا ثبتت مسؤوليته عن العيب الإنشائي.

أفضل ملف للمطالبة يجمع بين عقد البيع، وعقد التمويل، ومحضر أو مستند التسليم، والتقرير الهندسي، والصور، والإشعارات، والضمانات، وعروض الإصلاح، وما يثبت الضرر. ثم يُحدد الطلب القانوني على ضوء هذه المستندات بدل البدء بطلب الفسخ وحده.

إذا ظهر عيب في عقار ممول، فالمسار الأقوى يبدأ بتقرير هندسي وملف مستندات مرتب، ثم تحديد المسؤول والطلب المناسب. يمكنك التواصل مع مكتب المحامي لمراجعة عقد البيع والتمويل والتقرير الفني، دون افتراض قبول الفسخ أو التعويض قبل دراسة المستندات.