فسخ عقد التمويل العقاري لوجود عيوب في البناء

قد يشتري الشخص منزلًا عن طريق البنك، ثم تظهر فيه تشققات أو تسربات أو عيوب إنشائية لم تكن واضحة وقت الاستلام. في هذه الحالة لا يؤدي ظهور العيب إلى فسخ التمويل تلقائيًا، بل يجب إثبات مصدره وتأثيره، وتحديد المسؤول عنه، ومراجعة عقد البيع والتمويل قبل اختيار طلب الإصلاح أو التعويض أو الفسخ.

تحول عيب البناء إلى سبب للمطالبة بالفسخ

يصبح العيب سببًا جديًا لبحث الفسخ عندما يؤثر في سلامة العقار أو قيمته أو الغرض الذي اشتُري من أجله، ولا يكون مجرد ملاحظة بسيطة يمكن إصلاحها بسهولة.

• خلل في الأساسات أو الأعمدة.
• تشققات إنشائية مستمرة.
• تسربات تؤثر في الجدران أو الأسقف.
• ضعف العزل المائي أو الحراري.
• عدم مطابقة العقار للمخططات أو المواصفات.
• عيب يمنع السكن أو الانتفاع المعتاد.
• تكرار العيب بعد محاولة إصلاحه.

أما العيوب المحدودة فقد يكون طلب الإصلاح أو التعويض أنسب من إنهاء العقد. ويخضع ذلك لتقدير الدائرة القضائية بحسب وقائع الدعوى.

تحديد المسؤول عن عيب البناء في العقار الممول

تتحدد المسؤولية بحسب مصدر العيب والعقد الذي التزم بموجبه كل طرف. وقد تكون المسؤولية على البائع أو المطور أو المقاول أو المصمم، بينما لا يتحمل البنك العيب لمجرد تقديم التمويل.

الطرف	نطاق المسؤولية المحتمل
البائع	ضمان العيب الموجود في المبيع والمؤثر في قيمته أو منفعته.
المطور	تنفيذ المشروع والوحدة وفق المواصفات والالتزامات المتفق عليها.
المقاول	العيوب الناتجة عن التنفيذ أو المواد أو مخالفة المخططات.
المصمم أو المشرف	العيوب المرتبطة بالتصميم أو الإشراف.
البنك أو شركة التمويل	الإخلال بالالتزامات الواردة في عقد التمويل أو أي التزام مستقل.

وقد تختلف النتيجة إذا كان البنك طرفًا في عقد البيع، أو ثبت علمه بعيب جوهري، أو تضمن العقد التزامًا مباشرًا يتعلق بالعقار.

الفرق بين عقد البيع وعقد التمويل العقاري

قد يكون عقد البيع وعقد التمويل عقدين منفصلين، رغم ارتباطهما بعملية شراء واحدة. لذلك يجب دراسة كل عقد لمعرفة أثر العيب والفسخ في حقوق الأطراف.

ويعرّف نظام التمويل العقاري عقد التمويل العقاري بأنه: «عقد الدفع الآجل لتملك المستفيد للسكن».

• أطراف عقد البيع.
• أطراف عقد التمويل.
• طريقة تملك العقار.
• وجود رهن أو ضمان.
• شروط الفسخ والتعثر.
• الجهة التي استلمت الدفعات.
• أثر فسخ البيع في الالتزام التمويلي.

ولا يعني فسخ عقد البيع تلقائيًا انتهاء جميع الالتزامات التمويلية؛ إذ يخضع ذلك لتقدير الدائرة القضائية بحسب وقائع الدعوى.

التمييز بين العيب الظاهر والعيب الخفي

العيب الظاهر يمكن اكتشافه بالفحص المعتاد وقت الشراء أو التسليم، أما العيب الخفي فلا يظهر عادةً إلا بعد الاستخدام أو بالفحص الهندسي المتخصص.

أمثلة العيب الظاهر

• كسر واضح في الأرضيات.
• تشققات ظاهرة عند التسليم.
• تلف ظاهر في الأبواب أو النوافذ.
• سوء تشطيب يمكن ملاحظته بسهولة.

أمثلة العيب الخفي

• خلل العزل داخل الجدران.
• تسربات لا تظهر إلا بعد فترة.
• ضعف الأساسات أو الخرسانة.
• عيوب التمديدات المخفية.
• استخدام مواد غير مطابقة لا يمكن معرفة نوعها بالمعاينة العادية.

وتنص المادة 339 من نظام المعاملات المدنية على أن البائع لا يضمن العيب في حالات منها: «إذا كان المشتري يعلم بالعيب وقت البيع، أو كان يستطيع أن يتبيّنه بنفسه لو فحص المبيع بعناية الشخص المعتاد».

ويستثنى من ذلك تعمد إخفاء العيب أو وجود ضمان صريح لسلامة العقار منه.

أحكام نظام المعاملات المدنية عند ظهور العيب

يضمن البائع العيب الذي ينقص من قيمة العقار أو منفعته بحسب الغرض المعد له، متى توافرت شروط الضمان النظامية.

وجاء في المادة 338 من نظام المعاملات المدنية: «يضمن البائع عند تسليم المبيع سلامته من أي عيب ينقص من قيمته أو من نفعه».

• طلب فسخ البيع.
• الاحتفاظ بالعقار والمطالبة بفرق القيمة.
• طلب التعويض عن الضرر.
• طلب إصلاح العيب.
• المطالبة بتكاليف المعالجة المثبتة.

وتتعلق هذه الأحكام بضمان المبيع وعلاقة المشتري بالبائع، لذلك يجب عدم استخدامها لإثبات مسؤولية البنك مباشرة دون دراسة عقد التمويل.

حقوق المشتري عند ظهور عيب في المنزل

تختلف حقوق المشتري بحسب درجة العيب وتأثيره وما ورد في العقد. وقد يكون الإصلاح كافيًا، أو تكون المطالبة بفرق القيمة والتعويض أكثر مناسبة، أو يصبح الفسخ محل بحث عند وجود عيب جوهري.

إذا كان العيب قابلًا للإصلاح

يمكن مطالبة المسؤول بإصلاحه خلال مدة مناسبة، مع توثيق حالة العقار قبل الإصلاح وبعده.

إذا انخفضت قيمة العقار

يمكن بحث المطالبة بفرق القيمة بين العقار السليم والعقار المعيب، بشرط وجود تقييم أو تقرير يوضح مقدار النقص.

إذا كان العيب جوهريًا

قد يصبح طلب الفسخ مناسبًا عندما يمنع العيب الانتفاع بالعقار أو يهدد سلامته أو يجعل محل العقد مختلفًا بصورة مؤثرة عما تم الاتفاق عليه.

إذا ترتب ضرر مالي

يمكن المطالبة بالتعويض عن الضرر المباشر متى ثبت وقوعه وارتباطه بالعيب، مثل تكاليف الإصلاح أو السكن البديل.

ويخضع ذلك لتقدير الدائرة القضائية بحسب وقائع الدعوى.

مدة المطالبة بضمان عيب العقار

تنص المادة 344 من نظام المعاملات المدنية على أن دعوى ضمان العيب لا تُسمع بعد مدة معينة من تاريخ التسليم، ما لم توجد مدة ضمان أطول أو حالة غش.

وجاء في النص الرسمي: «لا تُسمع دعوى ضمان العيب بانقضاء (مائة وثمانين) يومًا من تاريخ تسليم المبيع؛ ما لم يلتزم البائع بالضمان مدة أطول».

ولا يستطيع البائع التمسك بانقضاء المدة إذا ثبت أن إخفاء العيب كان بغش. ولا تطبق هذه المدة آليًا على كل نزاع عقاري؛ إذ يجب فحص نوع الدعوى والعقد وتاريخ التسليم والضمان المتفق عليه وطبيعة العيب.

مسؤولية المقاول والمصمم عن العيوب الإنشائية

إذا كان العيب يهدد متانة المبنى وسلامته، فقد تنشأ مسؤولية خاصة على المصمم المشرف والمنفذ وفق اللائحة التنفيذية لنظام تطبيق كود البناء السعودي.

وتنص المادة 29 على أن: «يكون المصمم المشرف على تنفيذ البناء والمنفذ مسؤولين بالتضامن عن تعويض المالك» عن حالات التهدم والعيب الخفي الذي يهدد متانة البناء وسلامته خلال المدة النظامية المحددة.

ولا يعني ذلك أن كل عيب إنشائي يؤدي تلقائيًا إلى فسخ التمويل، لكنه يساعد في تحديد المسؤول الفني وطلب الإصلاح أو التعويض.

مطالبة المطور أو البائع بإصلاح العيب

ابدأ بمطالبة مكتوبة تشرح العيب وتربطه بالتقرير والمستندات، ثم حدّد الطلب والمهلة المطلوبة للمعالجة.

1. رقم العقد وتاريخه.
2. وصف العقار وموقعه.
3. تاريخ التسليم.
4. وصف العيب.
5. نتيجة التقرير الهندسي.
6. أثر العيب في العقار.
7. الضرر المالي الناتج.
8. الطلب المحدد.
9. مهلة مناسبة للرد.
10. التنبيه إلى اتخاذ الإجراءات النظامية.

إذا لم تتم المعالجة، يمكن إعداد صحيفة دعوى بطلب الإصلاح أو التعويض أو الفسخ، مع إدخال الأطراف الذين تثبت علاقتهم بالعيب أو العقد.

أثر اكتشاف العيب في سداد الأقساط

لا ينبغي إيقاف الأقساط من جانب واحد بمجرد اكتشاف العيب؛ لأن عقد التمويل قد يستمر إلى أن يتم الاتفاق أو يصدر حكم أو يتحقق سبب نظامي مؤثر في الالتزام.

• إشعار جهة التمويل رسميًا.
• تسجيل شكوى لدى الجهة التمويلية.
• مراجعة شروط الفسخ والتعثر.
• طلب بيان أثر النزاع في الأقساط.
• الاحتفاظ برقم الشكوى والردود.
• مراجعة العقد قبل اتخاذ قرار بوقف السداد.

وتنص المادة 13 من نظام التمويل العقاري على أن: «تتولى المحكمة المختصة الفصل في المنازعات الناشئة عن عقود التمويل العقاري».

وضع عيوب العقار المباع على الخارطة

تخضع مشروعات البيع على الخارطة لضمانات وإجراءات خاصة تختلف بحسب نوع المشروع ومرحلة التسليم والعقد المبرم مع المطور.

وتوضح الهيئة العامة للعقار أن ضمان أعمال البناء من الأساسات والخرسانات والعزل يكون لمدة عشر سنوات من تاريخ تسليم الوحدة، بينما تكون ضمانات التركيبات الميكانيكية والكهربائية لمدة سنة واحدة من تاريخ التسليم. بيانات الهيئة العامة للعقار عن ضمانات الوحدة.

كما تنظم اللائحة التنفيذية إجراءات التعامل مع عيوب الإنشاءات والتشطيب عند ثبوتها بتقرير من خبير مرخص، وقد تتخذ الهيئة إجراءات لإصلاح العيب وفق حالة المشروع والضمانات المتاحة. اللائحة التنفيذية لنظام البيع على الخارطة.

الطلبات البديلة عن فسخ العقد

لا يكون الفسخ دائمًا هو الطلب الوحيد أو الأفضل. وقد تشمل المطالبة، بحسب الحالة:

• إلزام المطور أو البائع بالإصلاح.
• التعويض عن تكلفة الإصلاح.
• المطالبة بفرق القيمة.
• التعويض عن السكن البديل عند ثبوت سببه.
• فسخ عقد البيع.
• معالجة أثر فسخ البيع في عقد التمويل.
• رد المبالغ المستحقة وفق ما يثبت.
• تحميل المسؤول تكلفة الأضرار المباشرة.

يجب أن يرتبط كل طلب بدليل؛ فطلب التعويض يحتاج إلى إثبات الضرر، وطلب الفسخ يحتاج إلى إثبات جوهرية الإخلال، وطلب الإصلاح يحتاج إلى تقرير يوضح الأعمال المطلوبة.

مقالات قد تهمك

• عيوب البناء بعد التسليم
• تأخر تسليم المطور العقاري
• شكوى غش المقاول في البناء

إذا ظهر عيب في عقار ممول، فالمسار الأقوى يبدأ بتقرير هندسي وملف مستندات مرتب، ثم تحديد المسؤول والطلب المناسب. يمكنك التواصل مع مكتب المحامي لمراجعة عقد البيع والتمويل والتقرير الفني، دون افتراض قبول الفسخ أو التعويض قبل دراسة المستندات.